Artikel De Beursbengel over Herbouwkosten

01 Juni 2001

Herbouwkosten en index Adviseur, "let op uw zaak" 

door Gerard van Straaten.

Recent zijn via het verbond van verzekeraars, afdeling brand, twee publicaties met betrekking tot het verzekerde bedrag voor particuliere woonhuizen verschenen. Dit zijn:
* Recente cijfers behorende bij fotowijzer herbouwkosten (circulaire BRA-IND 2000/13).
* De recente index cijfers herbouwwaarde(circulaire BRA-IND 2001/01 en 02).

Er is een duidelijke discrepantie tussen de beide gepubliceerde cijfers. Waar de index in een vol jaar gestegen is met 3 % blijken uit de fotowijzer prijsstijgingen per type woning variërend van 2,6 tot 9 %. De index is bedoeld om enige mate van bij blijven van het verzekerde bedrag dat ooit is vastgesteld te bewerkstelligen. Overigens is er vanuit de bouwwereld twijfel over de juistheid van de indices die worden vastgesteld door het CBS. De kosten van bouwmaterialen zijn vorig jaar gestegen met vijf procent terwijl de kosten van installaties met tien tot vijftien procent omhoog zijn gegaan (bron: Cobouw).
De herbouwkosten vaststelling geschiedt meestal bij het tot stand komen van een verzekering. Het is dus een moment opname.

De ontwikkelingen in de conjunctuur in het algemeen en in de bouw in het bijzonder zijn dusdanig, dat er sprake is van een krapte op de markt. Dit brengt met zich mee, dat het moeite kost na een calamiteit een aannemer bereid te vinden om veelal op zeer korte termijn aan de gang te gaan. Meestal lukt dit alleen nog maar wanneer er concessies gedaan worden ten aanzien van het prijsniveau.

In onze dagelijkse praktijk zijn wij als schade-experts de laatste jaren diverse malen geconfronteerd met ernstige vormen van onderverzekering van particuliere woonhuizen. De gevolgen zijn bij het optreden van een grote schade altijd zeer vervelend voor alle betrokkenen. Onderverzekering bemoeilijkt een vlotte schaderegeling, de maatschappij moet meer uitkeren dan waarop gerekend was (bij garantie tegen onderverzekering) en meer dan waarvoor premie is ontvangen, of de verzekerde krijgt minder uitgekeerd dan de schade die hij geleden heeft.

Wanneer de index vanaf 1990 vergeleken wordt met de prijsstijgingen die in de loop der jaren zijn verwerkt in de handleiding voor de globale vaststelling, valt het op dat er per gedefinieerd type woonhuis sprake is van een groot verschil. In bijna alle gevallen ontstaat het beeld, dat bij het alleen toepassen van de index over een periode van tien jaar, de index vele procenten achter blijft bij de stijgingen die verwerkt worden in de handleiding. In onderstaande tabel met grafiek is het verloop van de index weergegeven in de berekende index van de herbouwkosten behorende bij de fotowijzer van een aantal typen woonhuizen. Het verschil loopt uiteen tussen 0 en 22 %!

Voorbeeld 1
Een vrijstaande villa in het welvarende midden van Nederland. Het verzekerde bedrag bedraagt ƒ 650.000,00. Aan de villa is juist een serre aangebouwd. Het verzekerde bedrag is daaraan nog niet aangepast. De verzekeringsmaatschappij heeft een garantie tegen onderverzekering afgegeven. Er ontstaat een grote brand vanuit de rieten kap. De herstelkosten bedragen ƒ 1.000.000,00. De waarde voor de brand had volgens de berekeningen van de deskundigen ƒ 1.400.00,00. dienen te bedragen. Aangezien de huishoudelijke inboedel ook in ernstige mate was onderverzekerd bleven de verzekerden ondanks de garanties met een forse kostenpost zitten. Gelet op het luxe afwerkingniveau van de woning kwam de herbouwwaarde per kubieke meter neer op ƒ 1.250,00 incl. BTW.

In geval van een schade wordt de hoogte van het verzekerde bedrag tegen het licht gehouden. Pas op zo'n moment blijkt of de waarde ooit goed is vastgesteld. Bij een calamiteit wordt de waarde vóór en ná het evenement vastgesteld Hierbij wordt door de deskundigen één uitgangspunt gehanteerd. De normen voor prijzen en materialen voor en na het evenement zijn gelijk. Dat wil zeggen, dat in het geval van externe factoren, als bijvoorbeeld de conjunctuur, de prijzen van bouwmaterialen en arbeid stijgen, dit ook consequenties heeft voor de waarde van een object voor een calamiteit.

Wat zijn nu de mogelijke oorzaken van de nu veel voorkomende onderverzekering:

1. Zuinigheid. De premie wordt veelal uitgedrukt in een promillage van het verzekerde bedrag. Dus hoe lager het verzekerde bedrag, hoe minder premie betaald wordt.

2. Onjuiste meting. Helaas zien wij vaak, dat bij het bepalen van de inhoud van een woonhuis uitgegaan wordt van verkeerde uitgangspunten. Vaak worden bijvoorbeeld de binnenmaten gebruikt om even snel een inhoud te berekenen, in plaats van de buitenmaten. Bovendien worden kelders, bergingen, garages en erfafscheidingen buiten beschouwing gelaten.

3. Onjuiste inschaling. Vaak wordt er een te krappe prijs per kubieke meter aangehouden met alle vervelende gevolgen van dien.

4. De stijging van het welvaartsniveau. De krapte op de woning-markt heeft niet alleen hogere prijzen voor woningen met zich meegebracht, maar ook een verbouw woede bij diegenen die in de bestaande woningen zijn gebleven. Er zijn grote aantallen aanbouwen gebouwd al dan niet voorzien van zeer luxe keukens. Ook worden badkamers met grote regelmaat en voor forse bedragen vernieuwd. Vaak gebeurt dit alles zonder dat de verzekerde bedragen voldoende worden aangepast.

5. Onjuiste vaststelling herbouwkosten nieuwbouwwoning. Vooral bij de projectmatig gebouwde nieuwbouwwoningen op bijvoorbeeld de Vinex locaties worden vaak onjuiste uitgangspunten gehanteerd bij de vaststelling van het verzekerde bedrag van individuele panden, zoals bijvoorbeeld het vaststellen van de waarde op basis van de koopsom minus de waarde van de grond. Ook wordt de toegevoegde waarde als vloer- en wandafwerkingen, keukens, badkamers, die na de oplevering worden ingebracht in het geheel vergeten of tegen een verkeerde waarde (zelfwerkzaamheid) meegenomen.

Voorbeeld 2.
Een eengezins(hoek)woning in Amsterdam-Noord. De verzekerde heeft in overleg met de hypotheek adviseur in 1996 de herbouwwaarde vastgesteld op basis van de koopsom minus de prijs van de grond. Het verzekerde bedrag kwam uit op ƒ 165.000,00. De verzekerde heeft een installatiebedrijf en heeft zijn handen op de juiste plaats zitten. Na het gereed komen van de woning wordt een luxe keuken ingebouwd, de badkamer ingrijpend verbouwd, de zolder betimmerd. Er ontstaat een water schade die gelukkig overzienbaar blijft. De deskundige bepaalt de waarde voor het evenement op ƒ 325.000,00. Bij een grotere schade was het leed niet te overzien geweest.

Onjuiste toepassing handleiding. "De handleiding Woningen voor de globale vaststelling van de gemiddelde herbouwkosten per kubieke meter" zoals de tenaamstelling voluit luidt is inderdaad niet meer dan een handleiding. Deze pretendeert niet bij gebruik altijd een juiste uitkomst te geven. Elke woning dient op zijn merites beoordeeld te worden.

Voorbeeld 3
In de grachtengordel worden in een oude patricierswoning appartementen gebouwd. Deze appartementen worden luxe afgewerkt. Bij verkoop leveren de appartementen meer dan ƒ 10.000,00 per vierkante meter oppervlakte op. De aannemer, die het complex juist heeft opgeleverd wordt gevraagd een herstelkostenbegroting in te dienen na een brandje in één van de appartementen. Het laat zich raden, waar de prijzen die de aannemer hanteert van zijn afgeleid. De ƒ 850,00 per kubieke meter die de vereniging van eigenaren bij de vaststelling van de verzekerde som geadviseerd heeft gekregen van de assurantieadviseur blijkt volstrekt onvoldoende.

Gelet op het bovenstaande dient bij de vaststelling van de herbouwkosten van particuliere woonhuizen zorgvuldig gewerkt te worden. Noch de index, noch de handleiding zijn zaligmakend. In het verloop van de tijd dient de hoogte van het verzekerde bedrag met enige regelmaat kritisch bekeken te worden en mogelijk herzien te worden in het licht van aanpassingen aan de woning en stijgende kosten in de bouw. Bij afwijkingen in maatvoering of wijze van afwerking van de woning dient de toegevoegde waarde goed in beeld gebracht te worden. Bij twijfel is het verstandig advies aan een deskundige te vragen.

• disclaimer
• algemene voorwaarden
• FAQ
• sitemap
• naar boven
• english