Vooropname voorkomt schadeclaims achteraf

01 September 2003

Artikel in de Expertise Almanak 2003.

Door Wim Schneider

De zogenaamde vooropname, een objectieve vaststelling van de stand van zaken, maakt volgens Wim Schneider een snelle opmars door. Samen met hem lopen we in dit artikel een aantal voorbeeldgevallen lang. Zo maakte hij onlangs een vooropname van de Slufterdam van de Maasvlakte omdat daarop extra windmolen komen "De molens krijgen een fundering van 20 bij 20 meter die deels in het dijklichaam van pakweg 50 meter wordt aangebracht", verteld Schneider. "De hele bestaande situatie nabij de Slufterdam is vastgelegd. Ook de bermen. Normaal komen er alleen maar dagjesmensen, straks rijdt er veel zwaar bouwverkeer over. Een verzakking in een berm die er al is, is ook vastgelegd zodat die straks niet geclaimd kan worden." Zo'n precies verslag van de stand van zaken voordat werkzaamheden - die tot schade kunnen leiden - van start gaan, moet onduidelijkheid voorkomen of een schade wel of niet te wijten is aan dat werk".

Groeimarkt
Bij grote bouwprojecten als de Betuweroute en de HSL behoren vooropnames inmiddels standaard tot het proces. Ook steeds meer gemeenten die bijvoorbeeld rioleringswerken laten uitvoeren, geven opdracht tot het maken van een vooropname.

Ook bij grondtransacties en nieuwbouw worden ze gemaakt ter vaststelling of er vervuiling in de grond aanwezig is. Mocht dat het geval zijn en moet er grond afgegraven worden, dan is de waarde van wat erop die grond staat objectief vastgelegd. Ook als het gaat om tuinen. Eveneens de particulier die zijn huis verbouwt, of buren heeft die gaan uitbreiden, doet er volgens Schneider verstandig aan om een vooropname te maken. "Eigenlijk moet het altijd gebeuren. Ook bij een simpele uitbreiding van een woonhuis. Een goede vooropname schakelt onterechte claims uit. Kwesties als 'zat die scheur er al wel, of niet' zijn aan de hand van een vooropname zo opgelost." Schneider voorziet een verdere groei in het aantal vooropnames en ook steeds meer concurrentie. "Het is groeimarkt in een tijd van recessie. Ik verwacht dat meer en meer bureaus zich op deze markt gaan begeven." De kwaliteit van een vooropname moet zonder kijf goed zijn. "Beter geen vooropname dan een slechte", stelt Schneider. Omdat vooropnames veelal gebouwen betreffen is een bouwkundige achtergrond belangrijk voor de vooropname-expert. Bovendien moet die een beetje handig zijn met de fotocamera. Foto's zijn immers een essentieel onderdeel van de vooropname. Schneider: "Je hoeft geen fotograaf te zijn, want het gaat niet om mooie plaatjes. Wel om duidelijke foto's. Aan een foto van een gevel met een schaduwvlek waardoor niet te zien is of de scheur er al was of niet, heb je niets." Bij het vastleggen van een bestaande situatie, bijvoorbeeld een pand, richt Schneider zich vooral op zaken die al niet goed zijn. "Gevels, voegwerk, liggen de pannen recht, schoorstenen. Ik maak foto's van het geheel en op een plek waar iets niet goed is, maak ik een heel stel detailfoto's zodat de bestaande scheur voor iedereen goed te zien is." De verzamelde informatie bij een vooropname wordt niet onmiddellijk uitgewerkt in een rapport. "We leggen wel alles vast op foto en band. Uitwerken wordt meestal pas gedaan op het moment dat er echt noodzaak is."

Exact
Het maken van een vooropname hoeft niet beperkt te blijven tot een eenmalige momentopname. Gegevens verzamelen over een langere termijn maakt het bijvoorbeeld mogelijk om vast te stellen hoeveel een huis 'normaal' zakt. Die meting gebeurt door het aanbrengen van hoogtebouten en een NAP-bout. "Daarmee kan de vooropname-expert exact uitrekenen hoeveel het pand in een bepaalde periode voorafgaande aan de werkzaamheden mogelijk is verzakt. Vervolgens kun je meten of daarin veranderingen zijn opgetreden na uitvoering van het werk". Omdat een vooropname geen wettelijke verplichting is, zijn de opdrachtgevers gevarieerd. De opdrachtgever kan dezelfde zijn als de opdrachtgever van het werk, maar ook een particulier die meent schade te kunnen leiden. Schneider: "Soms staat in de bestekbepaling dat de aannemer verplicht is een vooropname te laten maken. Ook verzekeringsmaatschappijen kunnen aandringen op andere werkwijzen: als je het zo en zo gaat doen, voorzie ik schade."

Invloedsfeer
Een lastige kwestie bij vooropname en schadeclaims als gevolg van bouwactiviteiten is de afstand tussen het werk en het betreffende object. "Voor de bouw van de totale Betuweroute werd een strook van 50 meter aangewezen als invloedsgebied. Voor alles daarbinnen werd een vooropname gemaakt. Daarbuiten was het aan de individuele eigenaren om al of niet een vooropname op eigen kosten te laten maken. Daarbij is wel de afspraak gemaakt, dat mocht aangetoond worden dat een geclaimde schade inderdaad te wijten is aan het werk aan de Betuweroute, de gedupeerde ook de kosten van de vooropname vergoed krijgt. Schneider legt uit dat een groot scala aan factoren de wijdte van de invloedsfeer bepaalt: vooral de grondsoort en de gebruikte techniek. "Er zijn alleen al honderd soorten heipalen. Worden er damwanden gebruikt? Worden die geheid? Of ingetrild? Gaat het om zandgrond of veen?" Wordt de grondwaterstand kunstmatig verlaagd?" Schneider signaleert dat waar dertig jaar geleden als er een schade werd geclaimd een aannemer of een gemeente rustig kon zeggen: 'dat kan niet', dat tegenwoordig absoluut niet meer kan. Ook voor particulieren is het gewoon een rechtsbijstandsverzekering te hebben die onmiddellijk wordt ingeschakeld. Naar voorbeeld van de Verenigde Staten is het ook in Nederland steeds gebruikelijker dat bedrijven of particulieren iemand aansprakelijk stellen voor vermeende schade. In plaats van glashard 'kan niet' roepen, vindt (het) Schneider het raadzamer vaker vooropnames te laten maken. "Soms hoor ik nog wel eens iemand stellen, bijvoorbeeld een ambtenaar, als iemand een claim indient: 'Dat kan niet!' Knappe jongen die dat in een keer kan uitmaken." Schneider wijst erop dat het ook van belang is dat de schade-expert niet bij voorbaat denkt dat er geen causaal verband kan zijn. "Een schade-expert moet onbevangen naar een melding toegaan. Niet met iets van, 'dat kan toch niet: schade als gevolg van heien op een afstand van 500 meter."

'Oud zeer'
Behalve technische aspecten spelen ook sociaalpsychologische factoren een rol bij vooropnames en schadeclaims. Dat leert de praktijk. Schneider: "Bij schade zijn er altijd emoties. En dat is ook al zo bij de vooropname. Vaak gaat het dan om oud zeer." Door ervaring herkent Schneider zo'n situatie snel. "In Roermond moest ik in een straat een vooropname maken. Een meneer staat me op te wachten. Ik weet dan al die wil zijn verhaal kwijt. En ja wel, een schade die hij had geleden met de aardbeving een paar jaar terug zou naar zijn zeggen nog niet voor de helft zijn vergoed. Zo iemand is geneigd om alsnog zijn recht te halen. Zo van: en nou zal ik ze krijgen." Ik wil eerst de situatie horen en ondertussen gebruik ik mij ogen en oren. Soms doe ik meer dan de aanvraag zoals de opdrachtgever die verstrekt heeft. Ik neem bijvoorbeeld nog een huis extra op waarvan ik denk dat het ook in de invloedsfeer ligt, hoewel het officieel niet tot de opdracht behoort. Uiteraard in overleg met de opdrachtgever. Vervolgens maak ik een objectieve vaststelling van de situatie. Een vooropname is volgens Schneider een onafhankelijk advies. "Het maakt niet uit wie de opdracht geeft en betaalt. Het enige dat telt is de kwaliteit van het rapport. Ik hoef niet geheimzinnig te doen. Je kunt een oude scheur zien in een gevel aan de scherpte, de kleur om niet te spreken van spinnenwebben en mosgroei. Een goed uitgevoerde vooropname kan een hoop discussie voorkomen. In sommige gevallen wijs ik nadrukkelijk op de gevoelens van mensen en adviseer ik om minder zwaar materieel in te zetten." Een lastig aspect voor de gedupeerde is volgens Schneider dat waar een inboedelschade gebaseerd kan zijn op nieuwwaarde, hier dagwaarde geldt. "Het komt voor dat een gevel al scheuren had. Door het werk zijn die echter vergroot zodat de gevel nu vervangen moet worden. De gedupeerde krijgt een vergoeding die daarvoor ontoereikend is, want de vergoeding komt overeen met de waarde van de oude, gescheurde muur. Maar ja, er is geen aannemer die een muur met scheuren kan metselen voor dat bedrag."

Informeel
Schneider wijst erop dat een goede communicatie tussen opdrachtgever en omwonenden veel problemen kan voorkomen. Hij geeft het voorbeeld van een gemeente die een straat van een nieuwe riolering voorziet. "Het openbreken van de straat komt natuurlijk nooit goed uit. Wat voor de ene winkelier een toptijd is, is voor de ander juist de rustige periode. Vaak wordt er al jaren over gesproken, maar bewoners voelen zich vaak overvallen wanneer men ineens met het werk begint. Dat roept al weerstand op die je makkelijk kunt voorkomen door mensen goed te informeren. Zet op een informatieavond voor de buurt niet de deskundigen achter de tafel voor een zaal. Dat schept alleen maar afstand. Houdt het informeel. Mensen komen vaak met simpele vragen. Ze zijn soms meer bezig met het feit dat ze de auto niet voor de deur kunnen parkeren, dan dat ze zich realiseren dat er schade aan hun huis kan ontstaan." Niet altijd informeren opdrachtgevers zelf betrokkenen over het maken van een vooropname, weet Schneider: "Normaal gesproken sturen wij altijd een brief waarin we uitleggen wat we komen doen. Maar het komt voor dat daarvoor geen tijd is. Je staat natuurlijk vreemd te kijken als je ineens iemand voor je huis ziet die allemaal foto's aan het maken is. Dan wil je toch wel weten wat er gebeurt."

Respecteren
Het gebeurt ook dat iemand om wat voor reden dan ook weigert aan een vooropname mee te werken. "Ik heb meegemaakt dat een mevrouw zei: ik word helemaal zenuwachtig van u. Ik heb haar gezegd dat ik wel terug zou komen als haar man thuis was. Dat kon omdat het dicht in de buurt was, maar als je dat in Groningen hebt, houdt het op. Soms weigeren mensen met het argument van 'we werken allebei overdag'. Een weigering moeten we respecteren. Wel sturen we dan nog een brief waarin we erop wijzen dat mocht er onverhoopt schade ontstaan, de mensen zonder een vooropname die schade moeilijk zullen kunnen claimen. Meestal draaien mensen dan toch nog bij."

• disclaimer
• algemene voorwaarden
• FAQ
• sitemap
• naar boven
• english